ВВЕДЕНИЕ
Актуальность исследования. Современный город - это комплексная социальная и хозяйственная система, в состав которой входят сотни разнофункциональных объектов, относительно самостоятельные хозяйственные структуры, образующие в целом сложное городское хозяйство, призванное обеспечить широкий перечень запросов населения. Юго-Восточный административный округ г. Москвы
й
по земельной площади, численности населения, сложности инженерных коммуникаций превосходит многие республиканские и облает-
¦
ные города России.
Вопросы развития городского хозяйства из-за дефицита финансовых средств решаются чрезвычайно трудно: в ЮВАО поступления от амортизационных отчислений и платы за аренду недвижимости обеспечивают не более 20% затрат, необходимых для ремонта и замены объектов инженерной инфраструктуры округа. Приватизация существенной части государственной собственности, расширение сферы действия частного сектора во всех отраслях экономики, развитие рыночных отношений увеличили число городских проблем, в том числе и финансовых, обострили вопрос формирования достаточного фонда средств, который мог бы дать возможность финансирования работ по развитию городского хозяйства.
инансовые средства в городах на эти цели могут быть получены разными путями. В частности, - за счет роста налоговых поступлений от увеличения производства обеспеченных оплачиваемым спросом продукции, товаров и услуг. Однако в последние годы предприятия свертывают, а не развивают свои производства. Их прибыль не может быть использована в качестве источника средств для развития города, так как во многих случаях не обеспечивает им самим простого воспроизводства.
4
В этих условиях оказалось необходимым найти другие спосо-
¦
бы решения финансовой проблемы. Можно было использовать кредитные возможности коммерческих банков, однако дороговизна их услуг и отсутствие надежных поступлений для возврата ссуд делают этот вариант для округа неприемлемым. В то же время практика многих стран свидетельствует, что источником средств для развития городского хозяйства может стать территория города.
Это обстоятельство обусловило необходимость исследования земельных отношений на предмет их соответствия условиям рыночной системы хозяйствования.
Работа в этом направлении начата в Юго-Восточном административном округе в 1992 году и проходила под руководством и при непосредственном участии автора настоящей диссертации.
Степень изученности проблемы. Для условий России избранная тема оказалась практически неизученной. В распоряжении автора были материалы дореволюционной практики, некоторые зарубежные источники. Только в начале 90-х годов появились российские работы как прикладного (проект оценки земли для г. Костомукша в Карелии, отдельных пригородов и районов г. Санкт-Петербурга), так и научно-методического характера. Однако, обосновывая разные походы к решению проблемы платного городского землепользования, они не снимали актуальности ее решения для условий Москвы, хотя и давали определенные ориентиры.
Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является разработка принципиальных организационных и экономических основ рациональных земельных отношений для рыночных условий развития городского хозяйства и предложений по их использованию в практике управления городским фондом земли.
Исходя из этого предстояло:
изучить:
сложившуюся систему земельных отношений в Москве и округе, выделить существенные для настоящего исследования элементы этой системы;
состояние и динамику размеров земельных ресурсов округа по категориям земель, землепользователям, формам владения и пользования; механизмы оборота и рынка земли;
соответствие сложившейся системы земельных отношений условиям рыночного функционирования городского хозяйства и задачам полноценного обслуживания возрастающих запросов населения;
- разработать организационные и экономические предложения, направленные на формирование земельных отношений, адекватных требованиям развития городского хозяйства, в условиях ры-
ночной экономики, охраны и эффективного использования земель-
ных ресурсов города;
- внести обоснованные предложения по нормативно-правовому обеспечению земельных отношений и совершенствованию управления земельным фондом города.
Объект исследования - организация землепользования и управления земельными ресурсами в Юго-Восточном административном округе Москвы.
Предмет исследования - организационно-экономические аспекты регулирования земельных отношений и земельных преобразований.
Методы исследования. При работе над диссертацией использованы методы экономического анализа, экономической статистики (графический, индексный, рядов динамики, сопоставления, экстраполяции и т. д.), абстрактно-логический, расчетно-конструктивныи, экспериментальный.
Научная новизна и достоверность результатов. Важнейшими результатами научной новизны в предлагаемой системе земельных отношений города являются:
- обоснование приоритета общественной формы собственности на городские земли;
- выделение в качестве основной арендной формы землепользования, формирование оборота и рынка земли на основе прав аренды земельных участков;
- формирование системы земельных платежей в городе на базе ренты земельных участков;
- разработка предложений по совершенствованию методов организации и проведения конкурсов и аукционов в сфере землеполь-
t
зования.
Достоверность результатов подтверждается расчетами, логикой обоснования, опирающейся на данные отечественных и зарубежных источников, опытом управления Юго-Восточного административного округа и Москвы.
При изучении теории и методологии вопроса автор опирался на историю развития земельных отношений как в России, так и в развитых странах мира, а также на труды современных российских и зарубежных ученых по проблемам землепользования.
Практическое значение диссертации заключается в обосновании предложений, которые могут быть использованы в других городах России, в частности:
- выбор общественной формы землевладения и арендного землепользования;
- функционирование земельного рынка как купли-продажи прав аренды;
- методы организации и проведения аукционов и конкурсов на право аренды участков городских территорий.
Предложения по совершенствованию нормативно-правовой базы механизма отношений платного арендного землепользования могут быть использованы как на региональном, так и на федеральном уровне.
Апробация и реализация результатов исследования. Предложения, изложенные в диссертации, на протяжении ряда лет реализовы-вались в Юго-Восточном административном округе и нашли свое воплощение в ряде принятых решений по организации землепользования на территории округа. В их числе: об утверждении положения о работе комиссии по земельным отношениям и градостроительству, о порядке предоставления земельных участков на конкурсной основе, постановления коллегии по контролю за соблюдением договорных обязательств по аренде земли и целевым использованием земельных участков, по выполнению заданий по привлечению ресурсов от проведения операций с землей. Тема диссертации тесно связана с работами, проводимыми в Москве по реформированию управления городом, поэтому основные теоретические положения и рекомендации рассматривались при подготовке и обсуждении ряда постановлений правительства г. Москвы.
Основные положения диссертации доложены на трех научно-практических конференциях, проходивших в Москве: «Москва и рынок» (май, 1997), «Экологические проблемы городов крупных административных единиц мегаполисов» (май, 1997), «Проблемы и перспективы развития малого предпринимательства в условиях структурной перестройки экономики» (апрель, 1997), а также на городском семинаре супрефектов г. Москвы «О совершенствовании структуры управления объектами инженерной инфраструктуры (июнь,
1997).
8
Объем и структура работы. Диссертация состоит из введения, трех глав, выводов и предложений, списка использованной литературы, приложений.
Во введении_обоснована актуальность темы исследования, степень изученности проблемы, изложены цель, задачи и методы исследования, показаны научная новизна и практическое значение рабо-
ты.
В первой главе - «Научные основы земельных отношений в
городе» рассмотрены вопросы: места земли в системе городского хо-
зяйства; сущности, структуры и роли земельных отношении; платности как фактора рационального использования городской территории и формирования фонда средств для развития городской инфраструктуры.
Во второй главе - «Земельные отношения в ЮВАО» дан анализ: земельных ресурсов округа (состояние, динамика, распределение по категориям земель и землепользователям); форм землевладения и землепользования; тенденций развития оборота и рынка земли; действующей системы платежей за использование городских земель.
В третьей главе - «Организационно-экономический механизм
земельных отношении» рассмотрены вопросы: приоритетных для городских условий форм земельной собственности; рентной основы земельных платежей; управления городским землепользованием и обеспечивающей земельные отношения нормативно-правовой базы.
Результаты исследования обобщены в выводах и предложениях.
Диссертация выполнена в соответствии с планом научно-исследовательских работ ВНИЭТУСХ по проблеме: «Усовершенствовать научные основы и методы регулирования зе-
мельных отношений в условиях стабилизации АПК РФ» (№ госрегистрации 01.960.007309).
На защиту выносятся предложения, формирующие организационно-экономическую основу земельных отношений города в новых (рыночных) условиях функционирования городского хозяйства. В их числе:
- приоритетность общественной формы землевладения и арендной формы землепользования;
- формирование оборота и рынка земли на основе движения прав аренды земельных участков;
- формирование системы платного землепользования на основе земельного налога и арендной платы, учитывающих рентные
+
достоинства участков городской территории, объективного подхода к определению размеров и субъектов льгот по земельным платежам;
- меры по упорядочению организации и проведения конкурсов, аукционов, работы ипотечных учреждений как структур земельного
рынка;
- распределение компетенций и функций по управлению городской территорией.
Логическая схема исследования представлена на рис. 1.
г
a
Q
Проблемы
эффективного
использования и
охраны земельных
ресурсов
Методологическая и теоретическая база исследования
теория землепользования
теория управления
теория систем
экономическая теория
теория организации
\
Опыт управления земельными ресурсами
исторический современный
отечественный зарубежный
i I
Организационно-экономические проблемы земельных отношений
Г
Обоснован приоритет
общественной формы
собственности на
городские земли
N
АНАЛИЗ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ:
сложившихся
в Москве и
округе
оборота и рынка земли
организационно-экономических
аспектов совершенствования
нормативно-правового
обеспечения
V
Сформулированы
принципы
формирования оборота
и рынка земли на
основе прав аренды
земельных участков
Разработан организационно-экономический
механизм
ормирования системы земельных платежей в городе на базе ренты земельных участков
v
Разработаны
предложения по
совершенствованию
методов организации н
проведения земельных
конкурсов
Рис. I. Логическая схема исследования ''Организационно-экономические основы земельных отношений в городе
(на примере Юго-Восточного административного округа Москвы)"
11
I. НАУЧНЫЕ ОСНОВЫ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ
В ГОРОДЕ
1.1. Земля в системе городского хозяйства
Понятие городского хозяйства может быть использовано в разных смыслах. В одних случаях для обозначения совокупности всех объектов производственной и непроизводственной сферы, имеющихся на территории города в пределах его границ. В других -только той их части, которая обеспечивает культурно-бытовые запросы населения города. В обоих случаях понятие городского хозяй-ства много- и разнообъектно, в той и другой трактовке их несущей пространственной базой является земля, городская территория.
Именно таким образом земля входит в качестве особого объекта управления в систему городского хозяйства, становится его структурным элементом в значении базового.
Земля, как ресурс природного происхождения, является объектом уникальным. Она - невоспроизводима, потому - ограничена, многофункциональна, что предопределяет особые подходы к ее использованию. Как объект, связанный с хозяйственной деятельностью, она по своим свойствам принципиально отличается от рукотворных производственных ресурсов. Являясь творением не природы непосредственно, а человеческого труда, последние по этой причине воспроизводимы и, как правило, специализированы, то есть узкофункциональны. Постоянство площади земельной территории при росте численности населения, усиливающейся урбанизации поселенческой системы приводит к повышенному спросу на земельные участки, что вызывает рост земельных цен в отличие от других средств производства, стоимость которых с учетом научно-технических прогрессивных перемен сокращается. Земля физически и
12
морально не стареет. Наоборот, при соответствующем отношении ее потребительские качества, а значит и цены, могут возрастать.
К специфическим особенностям земельных ресурсов относится также и качество их «многослойности», которое часто игнорируется из-за сугубо «плоскостного» представления о земле. В действительности, земля - это не только поверхность, но и ее недра и пространство над ней. Как юридическое понятие земля может выступать как объект трехмерный, когда положение участков определяется естественными или воображаемыми точками, установленными относительно земной поверхности; права на пространство и на любое материальное содержание в их рамках выделены в особый правовой статус. Такой подход делает возможным деление земли на вертикальные зоны. Одно физическое или юридическое лицо может в этом случае владеть поверхностью, другое - всем находящимся под ней на глубину, скажем, 20 м, третье - ниже этой границы; четвертое -будет использовать пространство над землей до высоты, предположим, 15 м, пятое и последующие - слоями над этой высотой. Такой вертикальный разрез многократно повышает общественное значение земельных ресурсов.
Земля в зависимости от ее природных свойств, географического положения, исторически сложившейся и развивающейся системы размещения производительных сил общества может выполнять в системе общественного производства разные общественно-производственные функции.
Это дает основание для разделения ее на особые группы - категории. В частности, выделяют земли: сельскохозяйственного назначения; промышленности, транспорта, связи и т. п.; природоохранного назначения; лесного и водного фондов; запаса.
Особую категорию образуют земли городов и других поселений.
13
Общая площадь земель населенных пунктов на 1 января 1997 г. составила около 38,2 млн. га. В России насчитывается 3262 города и поселка городского типа и 151,1 тыс. сельских населенных пункта, при этом в ведении городских и поселковых органов власти находится 7,3 млн. на. В городах и поселках городского типа площадь под постройками, дорогами составляет 2,2 млн. га.
Отметим черту, которая существенно отличает эту группу земель и которая сводится к тому, что земли городов - это, по сути, конгломерат земель - представителей практически всех категорий. Здесь мы найдем участки, занятые промышленными объектами, объектами связи и транспорта; природоохранные зоны; земли, занятые водой и лесом. Имеются резервные участки и даже участки, используемые для производства растениеводческой продукции, например, цветоводства, парниково-тепличного хозяйства.
Однако последнее - явление в черте городов редкое, занимающее малую долю городской территории. Основное для городов - использование земли под жилую застройку; объекты общественного назначения (культурно-бытовые, административные, деловые, финансовые, религиозные и т. п.); промышленности; коммунально-складское хозяйство; транспорт, связь и инженерные коммуникации.
Определенную часть городских земель могут занимать зоны природо- и водоохранного, оздоровительного, рекреационного и историко-культурного назначения, а также естественные и искусственные водоемы и реки, протекающие через городскую территорию.
В целом, земля в городе выступает по сути одной своей стороной в качестве общего фундамента, тверди, в которую человек превратил ее, накрыв плодородный и, возможно, ресурсосодержащии слой асфальтом дорог, тротуаров, площадей, заняв ее поверхность жильем, промышленными сооружениями, другими объектами городского хозяйств. Обустроено и пространство над городской землей линиями троллейбусных и трамвайных проводов и еще больше
14
внутри ее, где расположены все подземные инженерные коммуникации.
Земля в городах реально выступает в итоге как «территория». Земля в городе не является средством производства, но она есть несущая часть единой сложной поселенческой системы с ее многочисленным населением, промышленностью и инфраструктурой. К тому же города, как правило, не богаты землей, не имеют свободные площади, хотя земельные резервы часто существуют. В их числе: территории, занятые вредными для города предприятиями, нуждающимися в выводе за его пределы, участки несостоявшегося строительства; занятые территории, размеры которых не оправданы производственной необходимостью и т. д. Иначе говоря, в городах реально существует проблема настоятельной необходимости повышения эколого-экономической и социальной эффективности использования их территорий.
В процессе развития человечество прошло путь от простейшего приспособления к природным условиям планеты до осознанного и все более интенсивного использования ее ресурсов - земной поверхности, воздуха, воды, флоры и фауны. Но при этом человек односторонне реализовал возможности своего разума, руководствуясь своими утилитарными интересами, не думая о последствиях влияния своей разносторонней деятельности на состояние природной среды.
В результате эти две силы - человек и природа - оказались в положении накапливающегося и увеличивающегося противостояния. Люди постепенно разрушали природные связи, нарушали равновесие природных комплексов, несущей основой которых является земля.
По данным Роскомзема, геологические катаклизмы, потрясающие землю, во многих случаях есть реакция на чрезмерность технических воздействий, ставших причиной для многих городов России превращения их в зоны геоэкологического бедствия (Кемерово, Саратов, Рыбинск). Тем или иным разрушительным процессам под-
15
вержены земли более половины городов Российской Федерации. Многие из них страдают от наводнений, оползней и обвалов, подтоплений, просадок, карстовых явлений, вспучивания поверхности, эрозии (плоскостной, овражной, речной). Складывается достаточно противоречивое положение: без земли, как поверхности, на которой проходит жизнь людей, города обходиться не могут, но, в то же время, активных мер по ее бережливому использованию практически не принимают.
Опасность последствий такого обращения с землей с учетом ее исключительного значения для жизни города заставляет рассматривать земельный вопрос особо, подходя к земле, с одной стороны, как к источнику многочисленных благ, с другой - как к природному объекту, требующему активного конструктивного реального внимания.
16
1.2. Земельные отношения: сущность, содержание, значение
Коренные изменения в экономической жизни России потребовали выработки принципиально новых подходов к конструированию и осуществлению земельных преобразований в городах, теснейшим образом связывающих преобразовательные процессы с градостроительной и социально-экономической политикой и их перспективным развитием, тем более имеющих условия для эффективной мобилизации потенциала земельных ресурсов, привлечения инвестиций в наиболее важные сферы их жизнедеятельности.
Земельные преобразования реализуются через реформирование, переустройство систем земельных отношений как механизма управления процессами использования земельных ресурсов городских поселений.
В самом общем виде земельные отношения можно определить как один из относительно самостоятельных и специфических секторов общей сферы производственных отношений, связанный с особым объектом - землей. Чаще всего земельные отношения определяют как систему, образуемую совокупностью многообразных социально-экономических и организационных связей по поводу земли, в частности, ее покупки и продажи, сдачи в аренду, организации использования, мер стимулирования и ответственности и т. п. Выделение отношений по поводу земли из общей их системы - результат исторического процесса, истоки которого - в естественном исходном для человечества значении земли, в ее многофункциональной роли. В реальной жизни земельные отношения выступают как согласованная законодательно оформленная совокупность правомочий и правооб-ременений по поводу земли, реализуемая с помощью соответствующего правового и организационно-экономического механизма.
17
С появлением мыслящего человека возникли и стали развиваться осознанные процессы объединения и разъединения людей, первоначально примитивные, но тем не менее уже делящиеся как на положительные - объединяющие, так и отрицательные - разъединяющие. Не исключено, что последние появлялись прежде всего по поводу территорий, которые были не только местом расселения, но и кладовыми средств жизни.
Значение земли как пространственно базиса и источника продуктов не только сохранилось, но, учитывая возрастающую численность населения Земли и относительное сокращение пригодных для нормального жизнеобитания людей территорий, даже усилилось.
По мере перехода человечества от времени, когда люди существовали как существа только мыслящие, когда они стали реализовать себя как существа сугубо общественные, вообще живущие и сообща защищающиеся, отношения индивидуумов трансформировались в отношения их сообществ, как более способных выразить, предъявить и защитить свои общие территориальные притязания. Вместо физических методов защиты такие сообщества стали использовать более безопасные для себя приемы, например, договоренности. Из среды человеческих сообществ выделялись индивидумы сначала, возможно, физически более сильные, а затем - с более зрелым умом и способностью им пользоваться. Выделялись вожди -прародители глав власти, складывалась определенная иерархия субъектов земельных отношений: индивидумы (физические лица), их территориальные мелкие сообщества (общины), деловые организации (юридические лица) и государство.
В качестве основного объекта отношений оставалась земля. Представления о ней, ее возможностях и функциях расширялись, уточнялись и обогащались. Земля все более выдвигалась в качестве

---

часть из работы

бежом оно тем не менее сохраняется. Но там эта его устойчивость проистекает не от эффективности частного владения, а по иной причине: общество, достигшее достаточной степени благосостояния, не склонно к радикальным переменам ради его дополнительного повышения, а предпочитает лишь совершенствовать привычные модели, в том числе землеустройства. Совершенно иные исходные для преобразования земельных отношений условия в городах России. И тем не менее вопрос о собственности городской земли ревностные сторонники частного землевладения закрыть удовлетворительным для городов решением не хотят.

3.2. Стоимостная оценка городской земли. Рента, как основа земельных платежей.




Исследованиями доказано, что даже научно обоснованная для данных условий и отдаленной перспективы форма земельной собственности сама по себе не решает всех вопросов организации рационального землепользования. Многое в этой работе зависит от того, как конкретно будет решен вопрос платности землепользования, насколько объективно он будет отражать реальную рентную ценность участков городской территории, выражать баланс финансовых интересов землепользователей и города.
В настоящее время массовая оценка земель города еще не стала самостоятельным институтом с четко очерченными функциями, процедурами и правовой защитой, хотя для решения проблем формирования бюджета она является исключительно необходимой. Для ее организационного оформления необходим ряд условий, в числе которых и соответствующие методические инструменты, связанные с расчетом рентоносности земель города, что станет возможно при условии, что Москва сохранит свое право на столичную землю, поскольку собственник производственных ресурсов по естественному праву присоединения автоматически приобретает аналогичное право на результаты их производственного функционирования, т. е. на доходы и продукты.

Земельные ресурсы, когда они выступают в качестве производительной силы - средств производства, тоже гарантируют своему собственнику право на присоединение продуктов их продуктивного использования. А поскольку земельные участки обладают разными потребительскими свойствами, то при одном размере вложений и одинаковом умении вести дело собственник всегда получит неравновеликий результат. Лучшие по данному свойства земли дадут боль

ше, другие, по мере удаления их по качестве от первых, - меньше. Возникает возможность получения дополнительного дохода, иначе говоря - земельная дифференциальная рента. Но участки отличаются не только производительными качествами (плодородием сельскохозяйственных земель, глубиной залегания и мощностью пласта руд осо держащих земель, крепостью грунта строительных участков), но и местом нахождения. Одни - ближе к каким-то точкам притяжения общественной жизни, другие - дальше от них. Местоположение тоже влияет на результаты использования участков в связи с изменением расходов на перевозки, сооружение коммуникаций и т. д. Разница в расходах, сказывающаяся в себестоимости продукции и прибыли, тоже создает дополнительный доход, дифференциальную ренту по местоположению. Частная земельная собственность, в силу опять-таки права присоединения, автоматически распространяет это право на оба вида ренты, представленной дополнительными доходами в связи с увеличенными объемами продукции или (и) ее более низкой себестоимостью.
По стародавней традиции принято считать собственность категорией "священной и неприкосновенной". Земельная рента, этот природный инвестиционный резерв, выходит в этом случае из пределов прав общества, ее использование становится частным делом владельца земельного участка, к каким бы категориям земель он не был причислен.

В итоге, при сокращении бюджетных возможностей, внимание управления сосредотачивается на нейтрализации проблем социального характера, на поисках инвестиционных средств и корректировке действий частного землевладения с направлениями государственной политики. Именно так складывается положение в развитых странах, где сохраняется (хотя и в урезанном содержании прав зе

мельной собственности) частное землевладение, тем более - крупных размеров.
Правительство Москвы исходило из нецелесообразности частной земельной собственности в российской столице, понимая, что лишь при этом условии у города сохраняется шанс соединить преимущества общественной формы владения землей с требованиями рыночной экономики, в первую очередь - с платностью ее использования, основанного на потребительских свойствах участков и особенностях их оценки в городах. Тем более, что общественно обусловленный рост земельных цен в условиях частного землевладения затрудняет приобретение земли для нужд общества, особенно - для развития инфраструктуры; способствует расползанию городов, поскольку на окраинные участки цены ниже; ведет к чрезмерной техногенной перегрузке территорий, особенно в центре, где вырастают огромные офисные здания, вытесняющие жилые и другие виды землепользования с высокой чувствительностью к ценам на землю; увеличивает стоимость жилья, что приводит к негативному эффекту его распределения; способствует спекуляции, выводу земельных участков из оборота и дестабилизации земельных рынков.
Землеоценочные работы в Москве начались в 1992 г. Отсутствие отечественных наработок заставляло в первую очередь обращаться к зарубежной практике связанных с ними расчетов. Но прямой перенос к условиям России методов оценки, используемых в странах с устоявшейся рыночной экономикой, оказался неприемлем главным образом из-за отсутствия соответствующей информации, в первую очередь, о рыночной стоимости городских земель, которая положена в основу зарубежных методик.

Не было в России и суммарных сведений о размерах вложений в систему объектов, улучшающих состояние городских земель. Да и само понятие "улучшения" требовало специального рассмотрения по

причине чрезвычайной функциональной многомерности городов. Между тем расчет земельной ренты требует этих данных, так как в качестве базы в нем используют две составляющие затрат: вложенный в участки труд и капитал.
В основе земельных платежей должна лежать земельная рента, которая представляет собой денежное выражение тех благ, которые получают люди, занимая землю. Земельная рента - это та сумма, которую земельный собственник ежегодно извлекает от сдачи своего земельного участка в аренду. Рента лежит у истоков экономических и политических процессов. Рента земли и природных ресурсов является "прибовочным", т. е. не заработанным доходом. Экономисты-рыночники определяют ренту как монопольный доход, а потому нет нравственной основы одобрять приватизацию рентной стоимости земли и природных ресурсов. Механизм ренты является наиболее действенным для решения многих проблем, с которыми сталкивается государство. С ее помощью следует определять нормативную цену и стоимость каждого участка. Эта проблема в современных условиях приобретает особое значение. При заключении нового договора об аренде земельный собственник присоединяет к земле стоимость всех улучшений, т. е. рента "разбухает". Собственник земли присваивает то. что является результатом общественного развития, полученным без содействия с его стороны. Земельная рента, земельный налог должны принадлежать обществу. Они могут стать надежным и устойчивым источником пополнения местного и федерального бюджетов.
Принципиальное толкование содержания затратной составляющей ренты городских земель вопроса не вызывает, хотя и здесь есть ряд моментов, требующий уточнения. Сложней обстоит дело с их естественной рентной составляющей. Если, например, для участков сельскохозяйственных земель ее определяет в основном их


плодородие, для земель промышленной добычи - мощность месторождения, то для участков городских земель она вызывает вопрос. Такие вопросы требовали осмысления и проработки.
Позже появились работы и методические предложения по оценке городских земель, однако, целостный научно обоснованный и практически проверенный механизм расчета стоимостной оценки земли и земельной ренты, а также основанных на них земельных платежах (арендной платы, земельного налога и т. п.) в практике землеоценочных работ для городов пока отсутствует.
Использование первых рекомендаций выявило новые вопросы и направления совершенствования методологии, методов, критериев и алгоритмов расчета для оценки участков при внерыночных и рыночных операциях с городской землей.
Предлагаемые сейчас отечественные подходы к рентной оценке земли в итоге существенно различаются по составу и содержанию показателей, на базе которых рассчитывают затем все связанные с ними виды оценок земли.
Для сельскохозяйственных земель основным для этой цели и базовым показателем является их продуктивность. Однако возникает вопрос - можно ли говорить о "продуктивности" городской земли, скрытой под разного рода недвижимыми объектами? Естественное плодородие на основной части территории законсервировано и не предназначено для производственного использования. Что в таком случае считать "плодородием" земель?
Земля, как отмечалось, понятие многомерное и неоднозначное. Называя ее, мы представляем и всю нашу планету, земной шар; и ее поверхность, на которой размещен окружающий человека видимый мир; и верхний ее покров, обладающий плодородием; и ее недра. Специфические свойства каждого такого "среза" определяют соответствующий характер ее использования, а необходимость сохране


ния земли как ресурса заставляет оценивать ее именно применительно к целям использования. Исходя из этого, в сельском хозяйстве оценивают плодородие почв, в строительстве - надежность грунтов, в градостроительстве - кроме того еще и запасы и качество подземных вод, в добывающей промышленности - мощность залежей полезных ископаемых. Однако далеко не каждое свойство земли как ресурса используется изолированно от других. Как правило, одна и та же земельная площадь эксплуатируется комплексно, что определяется не только возможностями самой земли как природного ресурса (к примеру, залежи ископаемых могут быть и в пределах плодородных земель), но и естественными многообразными потребностями человека и вытекающими из них целевыми направлениями деятельности. Там, где человек работает, он, как правило, и живет, а где живет - реализует свои творческие возможности и жизненные потребности. Он, в частности, нуждается не только в жилье, но и в тепле, свете, ремонтных услугах, транспортном обслуживании, магазинах. В итоге земля становится базой не только производства сельскохозяйственных продуктов или расселения людей. Возникают "комбинированные" поселенческие образования, где земля является и территорией размещения поселенческого хозяйства, и средством производства продуктов сельского хозяйства, и базой для размещения объектов перерабатывающей промышленности.
Такое разнонаправленное использование земли усложняет подходы к ее оценке, требует учета большего спектра направлений использования. Поэтому проблему оценки городских земель следует рассматривать и решать, исходя, в первую очередь, из определения основной их функции, которая, очевидно, может быть разной в зависимости от типологии поселений.